Location meublée : mieux vaut opter pour l’amortissement que pour la réduction Censi-Bouvard

Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) - Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

Définition de la location meublée

Il n’existe pas de définition légale ou réglementaire.

La location meublée (contrairement à la location nue) consiste à louer un logement suffisamment équipé pour que l’on puisse y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. Meubles (canapé, lits, table, chaises…), équipements de cuisine (réfrigérateur, table de cuisson, vaisselle, casseroles…) sont indispensables.

Logements concernés

La location meublée concerne différents types de logement :

Les locations meublées avec fourniture de prestations de nature hôtelière ou para-hôtelière, ne sont pas soumises au régime fiscal de la location meublée… c’est-à-dire quand il y a 3 des 4 prestations/services suivants qui sont proposés : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, et réception.

Je vous propose d’aborder les deux premières situations (du tableau) qui relèvent plus de l’investissement tandis que les autres logements sont à caractère professionnel ou relèvent de la location d’un bien affectif.

Fiscalité de la location meublée

Il faut distinguer LMP et LMNP.

Pour être loueur en meublé professionnel (LMP), il faut :

• être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel,
• avoir des recettes locatives brutes supérieures à 23 000 € TTC par an
• avoir des recettes locatives annuelles brutes supérieures aux revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l'Impôt sur le Revenu (retraite incluse)

A défaut, le loueur en meublé est non professionnel (LMNP).

Les revenus tirés de la location ou de la sous-location meublée d'un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

A la différence de la LMNP où les déficits éventuellement générés par la location ne sont déductibles que des revenus de même nature (BIC non pro), les déficits occasionnés, dans le cadre de la LMP, sont imputables sur le revenu global.

Le statut LMNP offre plusieurs avantages et, notamment si l’on opte pour le régime réel :

• la possibilité d’amortir les constructions et le mobilier,
• la déduction des intérêts d'emprunts,
• la totalité des charges (frais d'établissement, frais de gestion, réparations)…

Le bailleur peut opter pour le régime micro-BIC lorsqu’il exerce son activité en nom propre, qu’elle est exonérée de TVA (ou bénéficie de la franchise en base de TVA) et que ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 600€ en 2011. Mais, dans ce cas, le régime micro-BIC exclut tout déficit BIC. 

Pour les surfaces < 14m² situées en zone A dont le loyer dépasse 40€/m², s’applique la « taxe sur les loyers élevés des micro-logements », non déductibles des revenus, qui est comprise entre 10% et 40% selon que le loyer se situe sous 15% et jusqu’à 90% au-dessus de 40€/m².

S’agissant des plus-values, pour le LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Il y a, donc, exonération s’il y a activité depuis au moins 5 ans et si les recettes locatives brutes sont inférieures à 90 000€.

Pour le LMNP, il y a application du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Concernant l’ISF, signalons que le LMP (en entreprise individuelle) peut être exonéré si les revenus nets en tant que LMP sont supérieurs aux revenus professionnels (attention, ici on parle de revenus nets et non de recettes comme pour l’IR).

Pourquoi préférer l’amortissement à la réduction Censi-Bouvard ?

Pour rappel, le dispositif Censi-Bouvard concerne les acquisitions de logements neufs, en Vefa ou achevés depuis plus de 15 ans et en réhabilitation situés en Ehpad, résidence étudiantes, résidence de tourisme classée. Sous condition de louer meublé à l’exploitant pendant au moins 9 ans, le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt égale à 11% du prix de revient (hors meubles et dans la limite de 300 000€ ht) répartie sur 9 ans à raison de 1/9^ème par an.

Cependant, en optant pour l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt Censi-Bouvard, l’investisseur est toujours gagnant sauf si sa tranche marginale d’imposition est nulle ou faible. A contrario, l’amortissement génère un déficit supérieur à la réduction d’impôt.

Par exemple, sur 15 ans, pour un contribuable soumis, marginalement, à un taux d’impôt sur le revenu de 30%, le déficit généré sur 15 ans sera de 3,30% x 90% x 45,5% x 15 ans = 20,27% ce qui est supérieur à 11% du régime Censi-Bouvard :

Réglementation du bail

Si la location meublée constitue la résidence principale du locataire, il faut :

• signature d'un bail d'un an minimum (9 mois possible si location consentie à un étudiant)
• durée minimale du préavis de 3 mois (1 mois possible si location consentie à un étudiant)
• motivation du congé encadrée : reprise du logement pour l'occuper ou pour le vendre ou en cas de motif « légitime et sérieux » tels qu’'impayés de loyers
• indexation des loyers des locations meublées sur la base de l’IRL

Le loyer est librement déterminé par le bailleur et son locataire (pas d’encadrement des loyers « Duflot »).

Il est recommandé au bailleur en meublé de réaliser un contrat exprimant la volonté des parties de relever du régime de la location meublée, un inventaire des meubles mis à disposition du locataire annexé au bail ... et de préciser en outre la durée de location, le montant du loyer, son indexation, la répartition des charges, les modalités du congé...

Choix du bail

En immobilier géré (résidences), il faut être très attentif à la rédaction du bail même en présence d’un gestionnaire de premier rang, notamment s’agissant de l’indexation du loyer et de la répartition des charges à savoir :

• Entretien des lieux, de l’équipement et du mobilier
• Assurance incendie, dégât des eaux, pertes de loyers, risques locatifs, des parties communes…
• Petits et gros travaux (art.606 du code civil), embellissement et mise en conformité
• Charges de co-propriété
• Taxe sur les ordures ménagères
• Impôts fonciers

Choix du preneur à bail

En direct : même contraintes qu’en immobilier nu

En immobilier géré :

• Solvabilité du gestionnaire (chiffre d’affaires et performances financières, parc, taux d’occupation, expérience, notoriété, maison mère ou filiale, caution…)
• Cohérence du niveau de loyers : ni excessifs (danger sur la pérennité), ni trop faibles

Choix des biens immobiliers : avantages et inconvénients

Les principaux biens concernés sont :

En conclusion, l’investissement en location meublée avec option amortissement se révèle, donc, très pertinent pour se générer des revenus nets d’impôts… d’autant plus que le plafonnement des niches fiscales et l’alourdissement des revenus fiscaux sont très significatifs.

Comments

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Un article très complet et très bien expliqué, notamment le dispositif Censi-Bouvard. Merci