Comment choisir et acquérir une SCPI ?

Yves_gambart_de_lignieres Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

Préambule

Il existe
plusieurs véhicules pour investir en immobilier :

  • Immobilier physique
  • Immobilier papier non coté : SCPI
    & OPCI (au moins 60% en immobilier)
  • Immobilier papier coté : SIIC ( = foncière
    cotée) & OPCVM, trackers immobiliers

OPCI :
organisme de placement collectif immobilier

SIIC :
société d’investissement immobilier cotée (Exemples : Unibail-Rodamco,
Klépierre, Gécina…)

Définition & Quelques
Chiffres clés

La SCPI (société civile de placement immobilier)
se définit comme un véhicule ayant pour objet exclusif l'acquisition et la
gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Le principal intérêt de la SCPI
réside dans le fait qu’avec un apport faible, un investisseur peut diversifier
son versement dans une multitude d’actifs immobiliers, sans souci de gestion.

au 31 décembre 2012 :

  • 150 SCPI gérées par 26 groupes
  • Capitalisation : 27,23 milliards d’euros (88%
    immobilier d’entreprise / 12% résidentiel)
  • Collecte nette : 2,5 milliards d’euros (93%
    immobilier d’entreprise / 7% résidentiel)
  • Taux de distribution moyen pour les SCPI
    immobilier d’entreprise : 5,27%
    Source : http://www.aspim.fr/assets/aspim/files/CP_ASPIM_BilanSCPI_2012.pdf
  • TRI des Scpi des Immobilier d’entreprise sur 7
    ans : 9,02% et sur 15 ans : 10,94%
    Source : http://www.pierrepapier.fr/les-chiffres-et-les-performances-des-scpi/

Critères de sélection de la
SCPI

Critères
qualitatifs

Qualité et
composition du portefeuille


Répartition géographique et patrimoniale (immobilier
résidentiel, bureaux, boutique et centres commerciaux, entrepôts, résidences de
service, parkings…)

Type de
SCPI : fiscale, de rendement, de plus-values


Les investisseurs à la recherche de revenus se
dirigeront vers les Scpi de rendement tandis que ceux à la recherche d’une
valorisation du capital privilégieront les Scpi de plus-values… et il existe,
également des Scpi dites fiscales (Duflot, Malraux, déficit foncier…).

Capital :
variable (achat et vente possibles à tout moment auprès de la société de
gestion) ou fixe (uniquement négociables au marché secondaire ou accessibles à
la prochaine augmentation de K)

– Peu importe si SCPI de qualité (cf volume de
parts en attente d’être vendues)

Critères
quantitatifs

Taille
plutôt importante afin de bénéficier d’une bonne mutualisation et d’une
meilleure liquidité

– 400 à 500M€ mini, c’est pas mal  + 
vérifier le poids des plus gros locataires et biens

Taux
d’occupation financier (TOF) élevé qui garantit de la qualité de la gestion et
parce que la vacance est très coûteuse (charges non récupérées auprès des
locataires)


Au moins 90%

Valeur de
réalisation (ou ANR = actif net réévalué) qui correspond à l’expertise du
patrimoine

– Comparer l’évolution de cette valeur dans le
temps par rapport aux autres SCPI et par rapport à son prix de souscription

Provisions pour grosses réparations
(PGR) pour faire face aux travaux et aux critères environnementaux

– Au moins 4 à 5% du dividende (les meilleurs sont
à plus de 10%) sauf si Scpi récente

Report à
nouveau (RAN) pour faire face aux aléas locatifs (baisse des loyers, vacance…)


Au moins 10% du dividende

TRI (taux de
rendement interne) qui agrège revalorisation de la part et coupon perçu

– Les meilleures offrent 10% en moyenne depuis 10
ans mais les performances passées ne préjugent par des résultats futurs… infos
publiées par l’IEIF

Taux de distribution (DVM) et
évolution de son montant

– Le taux actuel est de l’ordre de 5% et les
meilleures Scpi ont maintenu leurs dividendes depuis 2008

Frais de gestion (autour de 10%) et
de souscription (6 à 12%)

Délai de jouissance (bien souvent le
1er jour du 3ème ou 4ème mois suivant la
souscription

Modes d’acquisition :

  • En direct avec du « cash »
    . Avantages : perception immédiate des loyers (après le délai de
    jouissance)
    . Inconvénients : fiscalité forte sauf à être dans une tranche IR
    raisonnable ou à opter pour le micro-foncier (abattement de 30% possible sous
    15 000€ de loyers bruts + détention d’un autre bien loué nu)

– Intéressant pour les contribuables peu taxés
(seniors ou jeunes sans capacité d’endettement)

  • En direct à crédit
    . Avantages : effet de levier du crédit (coût 3,4% HA contre 5% de
    rendement), déductibilité des intérêts d’emprunt

.
Inconvénients : pas de revenus à court terme (voire effort de trésorerie à
assumer), revenu foncier soumis à l’IR en croissance avec baisse des intérêts
d’emprunt (si crédit amortissable), peu de banques financent les Scpi de la
concurrence

– Intéressant pour les contribuables avec capacité
d’endettement

  • Pour sa seule nue-propriété
    . Avantages : décote élevée (20 à 35% environ) car pas de loyers pendant
    tout la durée de l’usufruit, bien souvent, 5 ou 10 ans , pas d’ISF
    . Inconvénients : intérêts non déductibles si achat à crédit, effort de
    trésorerie élevée, pas liquide


Intéressant pour les contribuables soumis à
l’ISF et ne souhaitant pas augmenter leurs revenus

  • Pour son seul usufruit
    . Avantages : rendement élevé (idéal pour les trésoreries stables de société),
    amortissable
    . Inconvénients : taxation IS (15 ou 33 1/3) ou IR, pas liquide

– Idéal pour les trésoreries stables (au moins 5
ans) de sociétés à l’IS

  • Dans l’assurance-vie
    . Avantages : fiscalité de l’assurance-vie, liquidité meilleure, délai de
    jouissance réduit et frais de souscription moindres

.
Inconvénients : offre réduite de Scpi et souvent plafonnée (en montant
et/ou en % du contrat), impossibilité parfois de revendre les premières années,
frais de gestion et d’entrée du contrat d’assurance-vie

– Intéressant pour les investisseurs avec une TMI
élevée et ne souhaitant pas s’endetter

Conclusion

L’immobilier
d’entreprise est un actif encore rentable et plutôt décorélée des marchés
actions et obligataires. Toutefois, il n’est pas sans risque car liée à la conjoncture
économique (bureaux) et au pouvoir d’achat (commerces) => soyez, donc, très
vigilant sur la qualité de la SCPI choisie.

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