Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Si l’on écarte les stratégies classiques de défiscalisation de
l’impôt sur le revenu (Duflot, Girardin, Sofica, Fip & Fcpi…), par manque
d’intérêt et/ou par respect du plafonnement des niches :
IL EXISTE, essentiellement, 3 PISTES POUR REDUIRE LA TAXATION de ses LOYERS :
1. Modifier l’environnement fiscal de son patrimoine (régime micro, meublé, passage à l’IS)
2. Réduire les revenus (vente, apport à SCI, donation avec ou sans démembrement)
3. Augmenter les charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement), éventuellement, en investissant dans des Scpi de capitalisation ou dans la nue-propriété d’un bien
1) MODIFIER
son ENVIRONNEMENT COMPTABLE ou FISCAL
Pour rappel, la location nue relève du régime des revenus fonciers
tandis que la location meublée relève du régime des revenus BIC (bénéfices
industriels et commerciaux).
- Quand on déclare ses loyers, il est possible d’opter soit pour le
régime réel, soit pour le régime micro. Ce choix s’applique pour l’ensemble des
biens générant des revenus fonciers.
En régime réel, le contribuable déclare les recettes perçues et
déduit les charges telles que les travaux (entretien, réparation,
amélioration), les frais de gestion, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt
et l’assurance emprunteur…
Le passage, en régime micro-foncier,
est possible lorsque les revenus fonciers bruts sont inférieurs à 15 000€
et permet, en lieu et place de la déductibilité des charges, de bénéficier d’un
abattement de 30%.
Le régime
micro est impossible si le contribuable bénéficie d’un régime spécial
(Périssol, Robien, Borloo, Duflot…mais Scellier classique et Malraux après 1er
janvier 2009 ok), s’il ne détient que des parts de Scpi/Sci (pas d’immeuble)…
En location meublée, le régime micro-BIC, possible si les recettes sont inférieures à 32 600€
ht et si l’activité est réalisée en nom propre, offre un abattement de 50%
(excluant tout déficit).
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- Une autre possibilité pour réduire son imposition est de basculer
ses baux de location nue en location meublée… (transformation libre si
règlement de copropriété ok et sauf si dans communes de plus de 200 000
habitants & départements 92, 93, 94 ET autre que la résidence principale)… Soyez
vigilants si vous avez bénéficié d’une imputation sur votre revenu global car
il faut qu’il y ait location l’année en cours + trois années.
Cette transformation ne génère ni imposition des plus-values ni
taxation aux droits d'enregistrement car il n'y a pas de changement de
propriété. Il y a donc beaucoup d’avantages à basculer en meublé : tant au
niveau des revenus (car l’amortissement va annuler le loyer taxable) que des
plus-values qui relèvent du régime des plus-values des particuliers lié au LMNP
(la date d’acquisition et le prix de revient restent ceux d’avant
transformation).
- Il peut, également, être intéressant de passer une SCI IR à l’IS.
Avec l’option IS, les bénéfices de la SCI sont taxés à l’IS au taux de
15% jusqu’à 38 120€ de résultat (puis 33% 1/3 au-delà) et les
associés sont imposés, à titre personnel, sur les seules distributions. Alors
que, pour rappel, les bénéfices d’une SCI IR sont taxés au niveau des associés
selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Au niveau de la société, l’option IR ne permet, grosso modo, d’imputer
que les intérêts d’emprunt alors que l’option IS permet de déduire intérêts
d’emprunt et amortissement des travaux et de l’immeuble (sauf le terrain).
Principal hic : au regard de l’imposition future des plus-values,
l’option IS ne bénéficie pas d’abattement pour durée de détention et, à un
moment donné, il faudra sortir l’argent de la SCI IS (distribution, réduction
de capital, dissolution et liquidation)
- A privilégier si l’on souhaite capitaliser ces revenus.
2) REDUIRE
SES REVENUS
Le passage d’une SCI IR à l’IS permet de réduire ses revenus apparents
mais il est possible de réduire réellement ses revenus :
3) AUGMENTER
SES CHARGES
Différentes charges peuvent être augmentées pour venir réduire le
revenu taxable :
- Amortissement : déjà vu (en basculant par exemple une
location nue en location meublée)
-
Travaux : ils
viennent minorer les revenus fonciers et, en cas de déficit, s’imputent même
sur le revenu global dans la limite de 10 700€ (dans ce cas, le bien doit
être loué l’année en cours + 3 ans)
-
Intérêts d’emprunt :
pour ceux pouvant se permettre de donner en garantie un actif, mieux vaut opter
pour un crédit in fine plutôt qu’un crédit amortissable car le « in
fine » ne voit pas le montant des intérêts d’emprunt se réduire au fil du
temps car le capital emprunté n’est remboursé qu’à la fin.
Autre solution : acquérir un nouveau bien, par recours au crédit,
générant peu ou pas de revenus (ou générant des travaux) => ainsi pas de
revenus taxables supplémentaires mais de nouvelles charges :
-
SCPI de
capitalisation et SCPI déficit foncier + crédit (cf mon interview Bfm sur
les Scpi)
-
Nue-propriété
d’un bien immobilier + crédit (attention, les intérêts d’emprunt pour
l’acquisition de la nue-propriété de SCPI ne sont pas déductibles des revenus
fonciers). Autres avantages : décote de 40 à 50% sur le prix en pleine
propriété, pas de contraintes liées à la gestion locative, sort de l’ISF.
