En tant que patron, ou futur patron, et si votre activité est industrielle, commerciale ou artisanale, vous allez devoir signer un bail commercial. Avant de vous engager et le signer, de nombreux points sont à vérifier.
Le bail commercial est régit par le décret du 30 septembre 1953. Certaines dispositions étant d’ordre public ne peuvent être contredites par les parties. En dehors d’elles, la liberté contractuelle permet de rédiger des clauses qui avantagent l’une ou l’autre des parties. C’est à ce stade qu’il convient donc d’y apporter une grande attention.
Par exemple, même si la loi n’oblige pas expressément le bailleur et le locataire de contracter un bail commercial par écrit, il est fortement conseillé de le faire pour se prémunir en cas de besoin. Celui-ci sera rédigé par un avocat ou un notaire. Cela afin d’éviter de le rédiger soi-même (à moins d’être un expert) ou de signer un bail rédigé par le bailleur lui-même.
Il s’agit d’un engagement à long terme. La durée minimale est en effet de 9 ans.
Dans un bail commercial, le loyer d’origine est librement fixé par les parties. En tenant compte du jeu de l’offre et de la demande. Il est fréquent que le propriétaire demande des loyers d’avance.
Venons-en aux obligations du bailleur et de son locataire.
Le bailleur doit respecter les principales obligations suivantes :
– Mettre à disposition les biens loués au locataire,
– Maintenir les biens en état de servir,
– Garantir la jouissance paisible et la sécurité des biens loués.
Attention, ces obligations ne sont pas impératives et les parties décident librement quelles obligations incombent à l’une ou à l’autre. Concernant la pratique des baux commerciaux, la liberté contractuelle de l’établissement de ceux-ci s’impose. En effet le contrat peut prévoir que le locataire prendra les lieux en l’état, ce qui permet au propriétaire de délivrer un local où des travaux sont nécessaires. Il est possible d’insérer une clause mettant les grosses réparations à la charge du locataire ou stipulant que le propriétaire ne sera pas tenu des vices cachés.
Les obligations du locataire
– La première obligation du locataire consiste à payer le loyer et les charges. Il est important d’indiquer dans le bail quelles charges et réparations lui incomberont, par exemple les taxes. Le locataire doit respecter la destination des lieux, à moins d’obtenir une déspécialisation.
– Le locataire doit utiliser les lieux « en bon père de famille ». Il doit les entretenir pour pouvoir les rendre dans l’état où ils étaient à son arrivée. Il n’est pas tenu de réparer les dégradations dues à la vétusté ou à la force majeure.
Il est important de se tenir au courant de l’évolution des baux commerciaux. Le projet de loi « Pinel » souhaite en effet réformer les baux commerciaux en les rapprochant des baux d’habitation. Des formations (des formations, chez EFE par exemple) sont possibles pour mieux appréhender l’ensemble de ces mesures phares et leurs conséquences.
