Estimer un droit au bail

Sylvain bruyere Par Sylvain Bruyère  (chroniqueur exclusif)cadeau-maestro.com

Les commerçants connaissent bien les droits au bail, mais pourtant la pratique est très floue, et les prix sont déraisonnables. Je me pose la question actuellement, car nous revendons le nôtre pour trouver un local plus grand pour notre boutique de cadeaux originaux. Comment vous préparer à la négociation ? Voici quelques points à bien comprendre avant de commencer quoi que ce soit.

1. Comprendre ce qu'est un droit au bail

Le droit au bail (ou pas de porte), c'est du vent ! Rien que du vent ! Beaucoup le pense à la limite de la légalité, pourtant il est pratiqué communément. C'est donc la vente du bail à proprement parler. Lorsqu'un commerce s'installe dans un local, il donne de la vie à ce local. Il réalise des travaux qui le valorise, il va faire de la publicité pour faire venir ses clients… Toutes ses actions donneront de la valeur à son local, et donc à son bail. Lorsque l'entreprise souhaitera quitter son local, elle pourra demander un droit au bail, c'est à dire une somme pour reprendre le bail.

2. Visiter le local et évaluer les travaux

Lors de la visite du local, faîtes vous une idée de votre activité dans les lieux. Est-il bien placé ? Est-il assez grand ? Où mettrez-vous la caisse ? L'espace de stockage est-il suffisant ? Est-ce bien isolé ? Quel est le niveau de sécurité ? Quelles sont la taille des vitrines ? Mieux le local sera placé, et plus le droit au bail sera élevé. Il faut souvent trouver le meilleur compromis entre le coût et l'emplacement. N'hésitez pas à vous rendre sur place sur différents jours, et à différentes heures, et regarder le passage qu'il y a dans la rue. Les autres boutiques de la rue sont-elles motrices et pérennes ? Car si l'une d'elles ferme, c'est du passage en moins. Tout comme lorsque l'on visite un appartement, chercher s'il y a des failles cachées dans le local, comme des fuites, de l'humidité ou un manque flagrant de sécurité. Si le local vous intéresse malgré les failles, il faudra le noter dans votre proposition, et éventuellement demander des travaux au propriétaire à ce moment. Après, il sera trop tard, les propriétaires bailleurs d'un local commercial n'ont pas du tout les mêmes obligations que pour un appartement.

3. Connaître toutes les charges et tous les prix

En plus du prix du pas de porte, demandez le prix du loyer hors taxes et s'il est payable tous les mois ou tous les trimestres. Renseignez-vous dans le quartier ou en regardant d'autres locaux proches pour vous faire une idée du prix. Demandez également si les charges sont comprises, et le cas échéant quelles charges. Très important, n'oubliez pas de demander si la taxe foncière est à votre charge. C'est très souvent une mauvaise surprise en fin d'année, lorsque le bailleur vous envoie la facture. C'est une pratique très répandue malheureusement (j'en ai moi-même fait les frais). Si vous passez par une agence, demandez si leur commission est bien comprise dans le prix fixé. Vous devrez également reprendre le dépôt de garantie, demandez donc en avance son montant !

4. Evaluer la situation entre le bailleur, le cédant et l'agence

Le local vous intéresse ? Tant mieux ! Pour mieux négocier, essayez de bien comprendre la situation, qui n'est pas toujours très claire. Qui est le bailleur : une agence ou le propriétaire ? Le propriétaire est-il un particulier ou une SCI ? Attention si vous passez par une agence, le prix sera plus élevé que si vous auriez trouver les coordonnées du cédant en direct. Pourquoi le cédant quitte-t-il son local ? Quelle était la qualité de ses relations avec le bailleur ? Essayez d'appréhender le mieux possible la situation sans vous précipiter. Et puis, les propositions ne sont pas aussi régulières qu'on ne voudra vous le faire croire.

5. Demander à lire le bail et chercher les vices cachés

Avant toute proposition, demander à lire le bail. Car il peut contenir de nombreux points que l'on vous a caché. Regardez si il est mention de la taxe foncière à votre charge, regardez si le loyer a augmenté depuis la signature du bail, cherchez toute chose suspecte. Le bailleur se dédouanne-t-i-ll de certains travaux, ou d'une partie du local (réparation d'une verrière par exemple) ? C'est peut être qu'il a eu des problèmes et qu'il sait ces parties vétustes. Regardez la destination du bail : l'activité peut elle correspondre à la vôtre ? Si non, il faudra despécialiser le bail, et le propriétaire pourra vous demander une somme non négligeable. Essayez de le savoir en avance.

6. Faire sa proposition

Lorsque vous faîtes votre proposition écrite, n'hésitez pas à rappeler toutes vos conditions. Si une proposition orale suffit, c'est mieux pour vous. Expliquez votre chiffrage. Si le cédant demandait 100 000 €, et que vous proposez 70 000, expliquez pourquoi ! Justifiez cette baisse par le besoin de travaux, les frais de déspécialisation, la hausse du loyer, …

Prenez votre temps, ne vous précipitez pas. Si vous savez exactement ce que vous cherchez, vous le négocierez que mieux.

A lire également, un excellent article de l'APCE sur le sujet.

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