La minute patrimoniale : La Location Meublée (LMP / LMNP) ou comment se générer une rente nette d’impôt

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Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

La qualité de loueur meublé professionnel ou LMP, contrairement au statut LMNP, est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles ou qui retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu.

Le statut LMP nécessite donc un ticket d’entrée supérieur à 400.000€ et il est quasiment inaccessible, la première année, s’il est assis sur des investissements en VEFA, vente en état futur d’achèvement.

Approche économique

Dans
une conjoncture où l’immobilier résidentiel est considéré, par beaucoup
d’intervenants, comme évoluant à un niveau plutôt élevé voire très élevé (cf statistiques
proposées par J. Friggit, par exemple, à ce
sujet), l’investissement en tant que loueur meublé (LMP ou LMNP) dans une
résidence de services peut s’avérer être très pertinent si l’on cherche une
certaine décorrélation.

En
effet, un tel investissement permet de bénéficier de l’effet de levier du
crédit et d’être exposé à l’évolution de l’immobilier sans subir, dans son
intégralité, un éventuel retournement du marché dans la mesure où le rendement
servi par l’exploitant (loyer perçu dans le cadre d’un bail commercial) servira
de parachute à la baisse, un peu, comme peut l’être le coupon d’une obligation
convertible ou le dividende de certaines actions.

Hormis
les critères classiques spécifiques à un achat immobilier (emplacement, demande
locative…), nous verrons donc l’importance que revêt, également, la qualité de
l’exploitant et la rédaction du bail.

Approche Fiscale et Sociale

La
location meublée (LMP ou LMNP), à titre habituel, est une activité qui relève,
au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC). L’investissement consiste, généralement, à acquérir des
locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail
commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec
services, aux locataires finaux.

D’un
point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables,
sans pouvoir aggraver votre déficit tandis que, notamment, les frais de
commercialisation, les frais de notaire et les intérêts d’emprunt sont, pour
les LMP, imputables sur le revenu global sans limitation de montant (sauf si projet
de plafonnement adopté) et, pour les LMNP, imputables sur les revenus de même
nature (BIC non professionnels).

L’investissement
en tant que loueur meublé est, nous semble t-il, un outil formidable pour se
constituer une rente à terme non fiscalisée pendant de nombreuses années…. Ici,
le principal intérêt est comptable : vous amortissez le bien acquis…. Il
n’y a pas d’artifice fiscal… Ainsi, si vous réalisez vos investissements par
recours au crédit (ce qui est, le plus souvent, recommandé), vous allez bénéficier
de deux phases : la phase de financement durant laquelle les intérêts du
crédit vont compenser, pour tout ou partie, les loyers perçus puis la phase
post-crédit durant laquelle les amortissements reportés viendront s’imputer sur
vos revenus.

Par
ailleurs, si le meublé offre un minimum de services, la location est assujettie
à la Tva et peut donc faire l’objet d’un remboursement de la Tva.

Au
terme, s’agissant des plus-values, le LMP sera exonéré si son activité existe
depuis au moins 5 ans et s’il réalise moins de 250.000€ de CA HT tandis que
LMNP est assujetti aux plus-values des particuliers (abattement de 10% par an
au-delà de la 5ème année de détention).

D’un
point de vue transmission, le LMP peut bénéficier du régime fiscal des
entreprises non cotées avec un abattement de 75% des droits.

Enfin,
d’un point de vue social, le statut en loueur meublé peut permettre de
conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite, ce qui,
par exemple, peut s’avérer intéressant pour un cédant d’entreprise encore loin
de la retraite.

Type de bien et emplacement, importance de l’exploitant et du bail

Les principaux
supports d’investissement sont les biens résidentiels classiques, les
résidences de tourisme, les établissements d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences affaires…

– Biens résidentiels classiques : il s’agit de meubler
soi-même un ou plusieurs biens et de le(s) louer à des particuliers…. c’est une
solution qui peut être pertinente en complément, par exemple de biens qui
génèrent plus de 23.000€ pour l’obtention du statut LMP, mais qui peut s’avérer
« dangereuse » si le statut ne dépend que de ces loyers (risque de
non payé) sans parler des travaux d’entretien et de réparation qui seront à
votre charge (voir ci-après), de l’accord de la copropriété, des autorisations
administratives, de l’impossibilité d’être assujetti à la Tva…

– Résidences de tourisme : choisir une résidence idéalement
située (plage, montagne…à proximité), typologie d’investissement qui bénéficie
de l’afflux de touristes plaçant la France 1ère destination touristique.

– Etablissements d’hébergement pour personnes âgées
dépendantes (Ehpad) : il s’agit de biens un peu particuliers car souvent
vendus assez chers si l’on regarde le prix au m² mais qui s’explique par
l’obtention du « permis d’exploiter » et du coût de l’équipement.
Visibilité excellente en raison du vieillissement de la population.

– Résidences étudiantes / affaires : choisir une
résidence idéalement située à proximité d’une université, en centre-ville…

Quel
taux peut-on espérer actuellement ?

Aujourd’hui,
pour de bonnes signatures, les rémunérations offertes s’établissent,
généralement, entre 4,5% ht/ht et 5,5% ht/ht… par exemple, nous allons
conseiller une résidence de tourisme gérée par un des leaders du secteur avec un
emplacement idéal, en Corse, dont la rémunération est de 5,2%.

« 5,2%,
c’est un peu faible….  le rendement de mon
immobilier résidentiel,  tourne autour
de 7 à 10% » me répondrez-vous, peut être ?

Oui,
mais il s’agit de 7 à 10% brut avant charges et avant fiscalité… les charges
d’entretien et de réparation peuvent atteindre près de 25% des loyers perçus
(voir chiffrage détaillé de l’Anah,
à ce sujet), l’administration des biens plus de 10%… et la fiscalité peut
vous amputer jusqu’à une petite moitié de ce qui vous reste… beaucoup de
particuliers se trompent sur la rentabilité réelle de leur patrimoine
immobilier oubliant de comptabiliser frais d’entretien, remise en état, loyers
perdus au départ d’un locataire, frais de gestion, impôts et taxes…

C’est
pourquoi, si l’on choisit d’investir en tant que loueur meublé, la rédaction du
bail est également importante. L’investisseur veillera si c’est à lui ou au
preneur de supporter les dépenses d’entretien, les grosses réparations, les
travaux de mise en conformité imposés par une évolution des normes (important
s’il s’agit d’une Ehpad)… La durée idéale d’un bail est de l’ordre de 11 ans.

Enfin,
et cela doit être contrôlé même en présence d’une belle signature, l’investisseur
vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas
le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du
bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc
des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.

En conclusion,
l’investisseur en loueur meublé bénéficie d’un cadre fiscal intéressant (rente
non fiscalisée) et d’un placement lié à l’exploitation du preneur à bail (tourisme,
dépendance…) l’exonérant, en partie, d’un retournement de l’immobilier
résidentiel classique.

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