La minute patrimoniale : La location meublée non professionnelle

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Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant

La location meublée, parce qu’elle était considérée comme une niche fiscale lorsqu’elle était pratiquée à titre professionnel, a subi un réel « tour de vis ». C’est oublié un peu vite que le principal intérêt de la location meublée, professionnelle ou non, réside dans la possibilité d’amortir la quasi-intégralité du bien.

Qui peut encore prétendre au statut de loueur meublé professionnel (LMP) ?

Auparavant, un loueur en meublé était professionnel s’il était inscrit au RCS, registre du commerce et des sociétés, et s’il percevait plus de 23 000€ de loyers annuels ou si ces recettes représentaient plus de 50% de l’ensemble de ses revenus d’activité. Depuis le 1er janvier 2009, ces trois conditions sont cumulatives rendant le statut LMP surtout accessible aux vrais professionnels d’autant que pensions et rentes viagères doivent être, désormais, prises en compte dans les revenus d’activité. Le principal intérêt du statut LMP est de pouvoir imputer le déficit généré de son revenu global et, sous certains seuils, d’être exonéré sur les plus-values après cinq ans.

En quoi le statut LMNP est intéressant ?

A défaut de répondre aux conditions exigées pour être LMP, l’investisseur est qualifié de loueur en meublé non professionnel. L’intérêt est, alors, de pouvoir amortir l’intégralité de son acquisition (hors terrain). C’est donc une stratégie très pertinente pour se constituer une rente à terme non fiscalisée, grâce à ces amortissements et grâce, en cas de recours à l’emprunt, à la déductibilité des intérêts d’emprunt. Par ailleurs, en s’inscrivant au RCS, le LMNP pourra prétendre à une couverture sociale et à la validation de trimestre de retraite.

En quoi consiste le régime Bouvard ?

Depuis le début de l’année, un nouveau dispositif fiscal a été mis en place sur l’exemple de ce qui a été instauré avec le régime Scellier. Cette réduction d’impôt, étalée sur 9 ans, est égale à 25% du montant de l’investissement (taux réduit à 20% en 2011 et 2012) dans la limite annuelle de 300.000€ ht et quelque soit le nombre d’opérations.
En optant pour le dispositif Bouvard, le LMNP renonce, toutefois, à l’amortissement sur la fraction ouvrant droit à réduction d’impôt.

Ce dispositif concerne les résidences neuves, en état futur d'achèvement ou achevées depuis au moins quinze ans et faisant l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation. Il s’agit des résidences étudiantes, des résidences de tourisme classées, des Établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad), des résidences pour seniors ayant obtenu l’agrément « qualité » ou encore des structures d’accueil familial. Le loueur qui souhaite investir dans une résidence de services s’attardera à son emplacement, à la qualité du bail (répartition des charges, indexation…) et, surtout, au sérieux et à la solidité du gestionnaire.

Sauf à être peu imposé, le loueur aura intérêt à opter pour l’amortissement plutôt que pour le dispositif Bouvard s’il pense conserver le bien plus de 15 ans. Dans le doute, le conseil sera d’investir dans deux biens l’un sous le régime Bouvard, l’autre en optant pour l’amortissement.

Et quel est l’intérêt du régime LMNP « micro BIC » ?

Le régime « micro BIC » s’applique dès que les recettes sont inférieures à 32.000€ ; dans ce cas le contribuable bénéficie d’un abattement de 50% sur ses loyers. S’il s’agit de gîtes ruraux, de chambres d’hôtes ou de meublés de tourisme, le seuil est de 76.300€ et l’abattement s’élève à 71%.

En contrepartie, amortissement et déficit sont impossibles mais le régime Bouvard reste accessible. Le régime micro-BIC est donc à étudier à l’approche de la fin de remboursement et d’amortissement

Et la location meublée en direct ?

Est également considéré loueur meublé celui qui met en location un ou plusieurs biens immobiliers classiques suffisamment meublés. Ceci peut s’avérer être une fausse bonne idée au regard du turn over, du risque d’impayés, des charges plus élevées… et de la baisse du marché ? Le loueur devra, préalablement, obtenir l’accord de la copropriété et, éventuellement, celui de la mairie ou de la préfecture. Enfin, il sera vigilant sur la rédaction du bail dans lequel il inclura un inventaire du mobilier et une clause de remplacement des meubles.

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