Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Actuellement, il peut sembler intéressant de s’endetter pour
profiter du niveau des taux d’emprunt relativement bas et des perspectives
d’inflation qui pourraient se profiler d’ici un à trois ans.
Cependant, l’immobilier résidentiel parait encore surévalué…
c’est pourquoi, il peut être plus pertinent de s’intéresser à l’immobilier
d’exploitation soit en direct (par exemple en investissant dans des résidences
de service dans le cadre du statut de loueur
en meublé non professionnel), soit via des véhicules d’investissement
collectif tels que les sociétés civiles de placement immobilier dites Scpi.
Nous allons tenter de vous présenter, en quelques mots, les
Scpi
Scpi, secteur
d’activité et localisation
La Scpi permet, principalement, d’investir dans
•
L’immobilier résidentiel,
•
Les résidences de loisirs,
•
Les bureaux,
•
Les centres commerciaux et boutiques,
•
Les entrepôts
A chaque marché immobilier, correspond un risque et donc une
rémunération différente.
Ensuite, les Scpi se différencient, également, par la
localisation géographique de leurs actifs (province, région parisienne et
Paris, national, Europe…).
Scpi, mutualisation
et inflation
Le principal intérêt de la Scpi réside dans le fait qu’avec
un apport relativement faible, un investisseur peut diversifier son versement
dans une multitude d’actifs immobiliers sans souci de gestion.
Ensuite, la Scpi offre un bon rempart à l’inflation car celle-ci
se répercute, plus ou moins, sur les loyers des actifs qui la compose et donc
sur son rendement.
Scpi, critères de
sélection
Il sera recommandé de choisir une Scpi de taille plutôt
importante afin de bénéficier d’une bonne mutualisation. On s’attardera sur la
composition de son portefeuille, la qualité de ses actifs immobiliers
(localisation, qualité…), du taux d’occupation, des provisions pour travaux, de
sa liquidité sur le marché secondaire…
Les investisseurs à la recherche de revenus se dirigeront
vers les Scpi de rendement tandis que ceux à la recherche d’une valorisation du
capital privilégieront les Scpi de plus-values… et il existe, également des
Scpi dites fiscales (Scellier, Malraux…).
Sachez que le régime fiscal des Scpi est celui des revenus
fonciers et des plus-values immobilières (excepté pour la trésorerie qui est
assujettie à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers).
Conclusion
La Scpi est adaptée aux investisseurs à la recherche de
revenus, plutôt stables, avec une prise de risque assez encadrée. Le recours au
crédit pourra offrir un gain supplémentaire en cas de reprise de l’inflation et
dans l’hypothèse d’un endettement à taux fixe… voire un avantage fiscal grâce à
la déductibilité des intérêts d’emprunt.
