Par Yves Gambart de Lignières (chroniqueur exclusif) – Conseil Financier et Conseil en Gestion de Patrimoine Indépendant
Définition de la location meublée
Il n’existe pas de définition légale ou réglementaire.
La location meublée
(contrairement à la location nue) consiste à louer un logement suffisamment
équipé pour que l’on puisse y vivre convenablement avec ses seuls effets
personnels. Meubles (canapé, lits, table, chaises…), équipements de cuisine
(réfrigérateur, table de cuisson, vaisselle, casseroles…) sont indispensables.
Logements concernés
La location meublée concerne différents types de
logement :
Les locations meublées avec fourniture de prestations de nature
hôtelière ou para-hôtelière, ne sont pas soumises au régime fiscal de la
location meublée… c’est-à-dire quand il y a 3 des 4 prestations/services
suivants qui sont proposés : petit déjeuner, nettoyage régulier des
locaux, fourniture de linge de maison, et réception.
Je vous propose d’aborder les deux premières situations (du
tableau) qui relèvent plus de l’investissement tandis que les autres logements
sont à caractère professionnel ou relèvent de la location d’un bien affectif.
Fiscalité de la location meublée
Il faut distinguer LMP et LMNP.
Pour être loueur en meublé
professionnel (LMP), il faut :
- être inscrit au registre du commerce et des
sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel, - avoir des recettes locatives brutes supérieures
à 23 000 € TTC par an - avoir des recettes locatives annuelles brutes
supérieures aux revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l'Impôt
sur le Revenu (retraite incluse)
A défaut, le loueur en meublé est
non professionnel (LMNP).
Les revenus tirés de la location
ou de la sous-location meublée d'un immeuble, neuf ou ancien, sont imposés dans
la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC).
A la différence de la LMNP où les
déficits éventuellement générés par la location ne sont déductibles que des
revenus de même nature (BIC non pro), les déficits occasionnés, dans le cadre
de la LMP, sont imputables sur le revenu global.
Le statut LMNP offre plusieurs
avantages et, notamment si l’on opte pour le régime réel :
- la possibilité d’amortir les constructions et le
mobilier, - la déduction des intérêts d'emprunts,
- la totalité des charges (frais d'établissement,
frais de gestion, réparations)…
Le bailleur peut opter pour le régime micro-BIC lorsqu’il exerce son activité en nom propre,
qu’elle est exonérée de TVA (ou bénéficie de la franchise en base de TVA) et
que ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 600€ en 2011. Mais, dans ce
cas, le régime micro-BIC exclut tout déficit BIC.
Pour les surfaces < 14m² situées en zone A dont le loyer dépasse
40€/m², s’applique la « taxe sur les loyers élevés des
micro-logements », non déductibles des revenus, qui est comprise entre 10%
et 40% selon que le loyer se situe sous 15% et jusqu’à 90% au-dessus de 40€/m².
S’agissant des plus-values, pour
le LMP, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Il y
a, donc, exonération s’il y a activité depuis au moins 5 ans et si les recettes
locatives brutes sont inférieures à 90 000€.
Pour le LMNP, il y a application
du régime des plus-values immobilières des particuliers.
Concernant l’ISF, signalons que le
LMP (en entreprise individuelle) peut être exonéré si les revenus nets en tant
que LMP sont supérieurs aux revenus professionnels (attention, ici on parle de
revenus nets et non de recettes comme pour l’IR).
Pourquoi préférer
l’amortissement à la réduction Censi-Bouvard ?
Pour rappel, le dispositif
Censi-Bouvard concerne les acquisitions de logements neufs, en Vefa ou achevés
depuis plus de 15 ans et en réhabilitation situés en Ehpad, résidence
étudiantes, résidence de tourisme classée. Sous condition de louer meublé à
l’exploitant pendant au moins 9 ans, le contribuable bénéficie d’une réduction
d’impôt égale à 11% du prix de revient (hors meubles et dans la limite de
300 000€ ht) répartie sur 9 ans à raison de 1/9ème par an.
Cependant, en optant pour
l’amortissement plutôt que la réduction d’impôt Censi-Bouvard, l’investisseur
est toujours gagnant sauf si sa tranche marginale d’imposition est nulle ou
faible. A contrario, l’amortissement génère un déficit supérieur à la réduction
d’impôt.
Par exemple, sur 15 ans, pour un
contribuable soumis, marginalement, à un taux d’impôt sur le revenu de 30%, le
déficit généré sur 15 ans sera de 3,30% x 90% x 45,5% x 15 ans = 20,27% ce qui
est supérieur à 11% du régime Censi-Bouvard :
Réglementation du bail
Si la location meublée constitue
la résidence principale du locataire, il faut :
- signature d'un bail d'un an minimum (9 mois
possible si location consentie à un étudiant) - durée minimale du préavis de 3 mois (1 mois possible
si location consentie à un étudiant) - motivation du congé encadrée : reprise du
logement pour l'occuper ou pour le vendre ou en cas de motif « légitime et
sérieux » tels qu’'impayés de loyers - indexation des loyers des locations meublées sur
la base de l’IRL
Le loyer est librement déterminé
par le bailleur et son locataire (pas d’encadrement des loyers
« Duflot »).
Il est recommandé au bailleur en meublé de réaliser un contrat
exprimant la volonté des parties de relever du régime de la location meublée,
un inventaire des meubles mis à disposition du locataire annexé au bail … et
de préciser en outre la durée de location, le montant du loyer, son indexation,
la répartition des charges, les modalités du congé…
Choix du bail
En immobilier géré (résidences),
il faut être très attentif à la rédaction du bail même en présence d’un
gestionnaire de premier rang, notamment s’agissant de l’indexation du loyer et
de la répartition des charges à savoir :
- Entretien des lieux, de l’équipement et du
mobilier - Assurance incendie, dégât des eaux, pertes de
loyers, risques locatifs, des parties communes… - Petits et gros travaux (art.606 du code civil),
embellissement et mise en conformité - Charges de co-propriété
- Taxe sur les ordures ménagères
- Impôts fonciers
Choix du preneur à bail
En direct : même contraintes
qu’en immobilier nu
En immobilier géré :
- Solvabilité du gestionnaire (chiffre d’affaires
et performances financières, parc, taux d’occupation, expérience, notoriété,
maison mère ou filiale, caution…) - Cohérence du niveau de loyers : ni
excessifs (danger sur la pérennité), ni trop faibles
Choix des biens
immobiliers : avantages et inconvénients
Les principaux biens concernés
sont :
En conclusion, l’investissement
en location meublée avec option amortissement se révèle, donc, très pertinent
pour se générer des revenus nets d’impôts… d’autant plus que le plafonnement
des niches fiscales et l’alourdissement des revenus
fiscaux sont très significatifs.
