« Petite chronique boursière » : L’expert non-expert face à au sujet des SCPI

Par Vincent Colot (chroniqueur exclusif) – Analyste financier

Voilà plus de 25 ans que j’essaie, professionnellement parlant, de comprendre les marchés financiers et de conseiller au mieux les investisseurs particuliers dans le cadre d’une organisation de défense des consommateurs.

Ce n’est pas une mince affaire. Pour preuve, Robert Shiller, ci-devant Prix Nobel d’Economie affirmait récemment que, depuis un bon siècle, les variations boursières restaient, dans leur grande majorité, largement inexplicables, y compris après-coup.

De quoi appeler à l’humilité et à se poser des questions sur la “noblesse” de ma profession.

Il n’en demeure pas moins que pour le commun des mortels (j’entends par là tous ceux qui restent largement imperméables aux questions économiques et financières), mon avis sur les questions d’argent peut être recherché.

Et bien entendu, les questions qui me sont alors posées dépassent souvent mon champ d’expertise (les actions). Je devrais même plutôt parler de mon champ d’expérience, tant le mot d’expertise reste pour moi connoté d’un soupçon (légitime) de charlatanisme.

Donc, la semaine dernière, une amie (qui m’est chère mais ce n’est pas le sujet) m’a demandé, pour le compte d’une de ces amies (vous me suivez toujours ?), ce que je pensais des SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers).

Je ne suis guère spécialiste en placements immobiliers. On peut même avancer que je ne le suis pas du tout 😉 Si je me définissais comme un expert en placements, je serais donc en ce domaine un expert non-expert.

Mais il faut bien qu’un quart de siècle d’expérience en finance serve à quelque chose. Et j’ai donc essayé d’avancer quelques éléments pour éclairer l’amie de cette amie.

Voilà donc, en substance, ce que je lui ai répondu.

Tout d'abord, le contexte actuel se caractérise par des taux d'intérêt très faibles : ils ne compensent pas l'inflation (aujourd'hui, de l'ordre, de 1,6% par an en France) ; ce qui signifie que l'épargnant perd en pouvoir d'achat chaque année.

D'où la nécessité d'investir (en tenant compte de sa tolérance au risque et de son horizon de placement) pour celui qui ne veut pas se résoudre à cette situation.

Attention :

1, La faiblesse des taux d'intérêt a pour corollaire des prix d'actifs assez élevés (et notamment dans l'immobilier) ; or, plus on paie cher un investissement, moins on peut espérer de rendement total (revenus et plus-values éventuelles) sur la durée de cet investissement

2, Il ne faut donc pas avoir des attentes "déraisonnables" de rendement à 10 ans à partir de la situation présente et se méfier des rendements historiques tels que mis en avant sur les sites des prestataires, ainsi que des simulateurs lorsqu’ils sont proposés.

Les SCPI représentent un placement à la mode. Ce qui n’est jamais une excellente nouvelle. Néanmoins, l'avantage d'une SCPI est sa diversification : l'épargnant investit sur un portefeuille de biens, ce qui limite les risques. Mais il reste à 100% exposé au marché immobilier (et plus particulièrement sur le marché immobilier professionnel, national ou international). Rappelons qu'en 2008-09, au moment de la crise financière aux Etats-Unis, tout le marché immobilier américain a chuté, ce qui n'avait pas du tout été pris en compte par les modèles de gestion des risques à l'époque. Et le marché immobilier professionnel européen a très fortement souffert, lui aussi, dans la foulée. Ce qui était jugé impossible s'était donc bel et bien passé …

Aujourd'hui, il est peu probable que le marché immobilier français ou européen s'effondre brutalement. Mais on ne peut pas exclure des difficultés en cas de crise économique plus ou moins sévère ou en cas de forte remontée des taux d'intérêt. On ne peut pas non plus exclure la possibilité que les gouvernements d'Etats en délicatesse financière (suivez mon regard) s'acharnent fiscalement sur l'immobilier …. qui a comme grande qualité de ne pas être délocalisable

A l'investisseur relativement prudent à 10 ans, je ne déconseillerais pas une SCPI mais je ne lui conseillerais pas de placer tout son avoir en immobilier, surtout s'il a déjà une partie de son patrimoine immobilisé dans une maison ou un appartement qu'il habite (qui plus est, si à cela s'ajoute une résidence secondaire). Un portefeuille plus largement diversifié au niveau international (actions, obligations, or, immobilier, cash) me semble davantage opportun. Il existe des fonds gérés passivement (suivant les grands indices) qui sont peu gourmands en frais pour les investisseurs.

Il est souvent préconisé de garder au moins 6 mois de son actuel salaire en cash (pour faire face à un coup dur). Ce montant peut être relevé pour celui qui veut se montrer plus prudent et pour celui qui considérerait que les actifs sont actuellement trop valorisés (trop chers) et qui voudrait pouvoir profiter d'une éventuelle baisse à venir de leurs prix.

Pour ce qui est d'une SCPI : l'investisseur doit, selon moi :

1, se renseigner sur les différents types de SCPI : certains correspondent sans doute mieux à son profil/ son objectif que d'autres ;

2, se renseigner précisément sur l’imposition et les différents frais (souscription, gestion, éventuellement revente) afférents à ce placement (les frais et impôts "mangent" les rendements) et, à cet égard, comparer les offres de plusieurs prestataires ;

3, être conscient qu'il s'expose à la compétence/incompétence des gestionnaires de la SCPI ;

4, se méfier encore une fois des performances passées : elles ne sont pas nécessairement indicatives du futur (un rendement total négatif sur 10 ans, quoique peu probable, ne peut d'ailleurs pas être totalement exclu) ;

5, demander l'avis d'un maximum de personnes connaissant le sujet (ne pas se limiter au premier commercial venu : il n'a pas nécessairement l'intérêt de son client comme objectif premier !)

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