Faut-il vraiment créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Martinez Jean-Philippe Par Jean-Philippe Martinez  (chroniqueur exclusif)  – Concepteur du blog : www.capitalsocial.fr, Consultant INTERFACES, Directeur Pépinière d'Entreprises EOLE & Directeur Pépinière d’Entreprises INNOVEUM

Au sein de nos 12 pépinières d'entreprises, régulièrement les créateurs se posent cette fameuse question. Ces derniers viennent de passer au maximum 4 ans au sein de la structure, les deux derniers bilans sont bons, ils doivent maintenant quitter le cocon…et pourquoi ne pas construire ou acquérir un bâtiment ?

Bien que tout le monde connaisse le terme il convient peut être de revenir sur des éléments clés.

Tout d'abord on peut s'interroger sur l'opportunité de créer une SCI:

  • La SCI permet de ne pas mettre ses œufs dans le même panier. Avec ce montage vous distinguez le risque immobilier du risque d'exploitation.

Supposons que vous avez une activité d'installation de panneaux photovoltaïques sous la forme d'une SARL. Compte tenu de la fluctuation à la baisse du prix de rachat de l'électricité par EDF ce type d'activité semble aujourd'hui relativement risqué, mieux vaut donc protéger votre patrimoine immobilier:

D'un côté une société civile immobilière qui est propriétaire du bâtiment et de l'autre la SARL d'exploitation. Si cette dernière dépose le bilan votre bâtiment est protégé et ne fera pas l'objet d'une vente pour renflouer les créanciers.

  • La création d'une SCI permet d'éviter les problèmes d'indivisions. En effet lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d'un bâtiment toute décision concernant un bien indivis devait, en principe, être prise à l'unanimité des indivisaires. Vous voyez le problème lorsque l'un veut vendre et l'autre pas, l’unanimité risque d'être un parcours du combattant.

Il est vrai que les règles ont évolué en la matière car il est possible de distinguer les actes ou les décisions qui peuvent être pris par un seul indivisaire, ceux ne demandant que la majorité des 2/3 et enfin, ceux requérant l'unanimité. Néanmoins vous serez souvent obligé de négocier…

Avec la SCI il n’y a pas ce type de problème si vous achetez à plusieurs. Chaque associé reçoit des parts sociales de la SCI et les décisions sont prises à la majorité ou selon les statuts.

  • La SCI facilite la cession de votre entreprise. En effet souvent le repreneur est intéressé par la valeur de votre société d'exploitation (la clientèle, la marque, les équipements matériels). Le bâtiment est secondaire, de plus cela allège le volume de financement à lever pour réaliser l'acquisition.

Du côté du repreneur le loyer qu'il va toucher par la mise à disposition du local constitue un revenu non négligeable, et compte tenu de l'insécurité liée aux retraites bénéficier d'une rente immobilière est appréciable.

  • La SCI peut être également un moyen efficace d'éviter les problèmes de jalousie avec les enfants. Sur les cessions d'entreprises je n'aurais pas assez de mes dix doigts pour comptabiliser le nombre de fois où la transmission au fils de l'entreprise et à la fille de l'immobilier (ou vice et versa) ont permis d éviter un drame familial (donation partage d'une partie des parts sociales)

Un principal défaut :

  • Les associés de la SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la SCI proportionnellement au pourcentage de détention des parts sociales. Si la SCI n'est plus en mesure de rembourser l'emprunt le banquier ira se servir directement chez les associés….

2-Les modalités et le fonctionnement d'une SCI

  • Le capital social est librement fixé par les associés. Néanmoins il permettra de lever plus ou moins facilement des fonds auprès des banques…la SCI à un euros n'est pas pour demain pour acquérir un bâtiment. Le capital peut être constitué par un apport d'argent ou par des apports en nature (matériel, terrain…)
  • La société d'exploitation, reprenons l'exemple de mon entreprise de photovaltaïque, va payer un loyer à la société civile immobilière qui va pouvoir ainsi rembourser l'emprunt qu'elle aura réalisé pour faire procéder à l'acquisition du bâtiment. Ainsi les associés de la SCI se constituent un patrimoine immobilier personnel financé par la société d'exploitation.

Attention le loyer payé par la société d'exploitation doit être proche du marché. Je vois des petits malins qui seraient tentés de sur estimer le loyer afin de faire payer moins d'impôts à la société d'exploitation et pouvoir "toucher" un bénéfice au niveau de la SCI. Un risque fiscal important est à attendre avec ce type de montage.

Voilà ce petit point non exhaustif sur la SCI en espérant que les jeunes créateurs qui liront cet article seront rapidement amenés à se poser la question: SCI or not SCI….

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